Статья 671 ГК РФ Договор найма жилого помещения

Статья 671 ГК РФ Договор найма жилого помещения

Что такое аренда и наем квартиры?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения (действующая редакция)

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

— наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

— наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

— цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

— предмет — только жилое помещение;

— субъекты — наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

— Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

— Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).

В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.

2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.

Другой комментарий к статье 671 ГК РФ

Настоящая статья содержит общее определение договора найма жилого помещения, устанавливая основные обязанности сторон сделки. Пункт 2 указывает на особенность предоставления жилого помещения юридическим лицам. Исходя из содержания статьи следует сделать вывод о том, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо — гражданин. Юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды либо иному договору. При этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. Более подробно вопросы найма жилого помещения рассматриваются в специальных статьях Жилищного кодекса РФ.

Договор найма жилого помещения // Консультация для граждан

Договор найма жилого помещения согласно ст. 671 ГК РФ представляет собой соглашение, в силу которого собственник предоставляет иному лицу принадлежащее ему жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Главным условием договора найма, отличающим его от аренды, является предоставление жилого помещения для целей проживания. В частности, когда такое помещение арендует юридическое лицо, последнее может использовать его также лишь для проживания граждан, например, своих работников. Размещение в жилом помещении объектов торговли, общественного питания либо оказания услуг мало того, что запрещено законом, так и влечет недействительность договора о найме жилого помещения.

Типовой договор найма в настоящее время установлен только в отношении муниципального (государственного) жилищного фонда, предоставляемого в установленном порядке гражданам на условиях социального либо специализированного найма. Такой договор не может быть произвольно изменен, в связи с тем, что его типовая форма и содержание нормативно закреплены Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

Договор найма в отношении жилых помещений, находящихся в собственности частных лиц, несколько отличается от аналогичных договоров о передаче муниципального (государственного) жилья. Одним из главных отличий в этом случае является то, что закон (ст. 683 ГК РФ) устанавливает правило о заключении договора на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договором социального найма срок проживания нанимателей не ограничивается (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Отсюда важное правовое последствие, связанное с отличием таких договоров. По договору найма, заключенного частным лицом, наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилам помещением, в частности, при окончании срока действия договора он не вправе ссылаться на возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенных срок, как это предусмотрено, например, в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ для бывших членов семьи собственника, а равно не вправе требовать собственника обеспечить себя иным жильем.

Обязательным условием договора является определение и максимально возможное описание объекта договора — жилого помещения, передающегося в наем. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Потому в договоре социально найма имеет смысл описать санитарное и техническое состояние арендуемого жилья. В последствие это избавит стороны от взаимных претензий о качестве и недостатках санитарного оборудования, ремонта, меблировки комнат, а также снизит вероятность наступления неблагоприятных последствий, так как залив нижерасположенной квартиры и споры относительно лица, ответственного за причиненный ущерб. Приложением к договору вполне можно составить фототаблицу технического состояния жилого помещения и находящегося в ней имущества собственника.

К слову, споры о материальной ответственности нанимателя, вызванные заливом нижерасположенных квартир, являются наиболее распространенными в судебной практике. По общему правилу ответственность в данном случае перед потерпевшим будет нести собственник, а к нанимателю могут быть заявлены регрессные требования. Однако допускаю возможность уменьшения ответственности нанимателя перед собственником, если последний, будучи предупрежденным о ненадлежащем состоянии квартиры и расположенного в ней оборудования, проигнорировал требования нанимателя о необходимости ремонта.

Закон не раскрывает понятий капитального и текущего ремонта, разграничивая вместе с тем ответственность сторон договора найма таким образом, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный — обязанностью наймодателя (ст. 681 ГК РФ). В обоих случаях закон допускает изменение этого условия соглашением сторон, в связи с чем в целях снижения риска той либо иной стороны, договором можно предусмотреть возложение бремени ремонта на одну из них, неважно, идет ли речь о ремонте текущем либо капитальном. С другой стороны, предположим, в ситуации возложения обязанности текущего ремонта на собственника, наниматель не будет освобожден от материальной ответственности, если не предупредит собственника о необходимости замены сантехнического оборудования либо самостоятельно не предпримет мер к его замене, если это повлечет прорыв, причинивший ущерб третьим лицам (собственнику нижерасположенной квартиры). Такая ситуация имеет место по той причине, что распределение бремени ремонта законном понимается как определение лица, ответственного за несение материальных затрат на ремонт. А потому, ответственность нанимателя в рассмотренном случае не исключается, поскольку при самостоятельной замене сантехнического оборудования, он будет иметь право потребовать зачет произведенных расходов в счет платы за жилье.

Иные споры между сторонами договора найма, как правило, сводятся к требованиям о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальных услуг. В большей степени здесь страдает наниматель, хотя сложиться может совершенно иное мнение. Дело в том, что взыскать с нанимателя задолженность у собственника имеется всегда. На практике гарантией защиты прав собственника выступает внесение при заключении договора так называемого обеспечительного платежа в размере стоимости регулярного платежа (за месяц найма), что исключает покидание нанимателем жилого помещения без оплаты. Этому же способствуют и условия договора об авансовом характере оплаты проживания, как правило, ежемесячно за месяц проживания вперед. А вот наниматель может оказаться в очень печальной ситуации. Дело в том, что стороны не всегда документально оформляют исполнение обязанности по оплате найма, в связи с чем, при возникновении любого спора и неприязненных отношений, собственник не лишен возможности заявить требования о взыскании задолженности за проживание за весь период действия договора, если будет осознавать, что доказательствами оплаты наниматель не располагает. По этом причине в договоре найма необходимо предусмотреть порядок исполнения денежных обязательств нанимателя, например, путем совершения им безналичных переводов на счет собственника либо обязательную выдачу расписок о получении денежных средств.

В отдельных случаях, встречающихся крайне редко, при действительной неоплате за жилое помещение либо причинении ущерба имуществу собственнику либо третьих лиц, нанимателя затруднительно привлечь к ответственности из-за того, что стороны проигнорировали требование закона о передаче жилого помещения, не подтвердив данное обстоятельство путем заключения, например, передаточного акта. В таком случае ответственность нанимателя вызывает сомнения, так как доказательства его проживания и заселения не могут быть подтверждены. Этим договор найма не отличается, например, от аренды недвижимости, применительно к которой закон также связывает возникновение правовых последствий с заключением сторонами акта о передаче владения имуществом. В целях защиты собственника при оставлении им в пользовании нанимателя мебели и бытовой техники, имеет смысл указать в акте передачи на данное обстоятельство, снабдив его подробным описанием передаваемого имущества и его стоимости.

Отдельное непонимание у граждан вызывает вопрос о судьбе договора найма при продаже собственником сданного жилого помещения. В этом случае закон стоит на защите интересов нанимателя, предусмотрев в ст. 675 ГК РФ, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Читайте также  Описание профессии авиадиспетчер — где учиться
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector