Сколько стоит титульное страхование при покупке

Сколько стоит титульное страхование при покупке

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Титульное страхование — это законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке?

Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула при ипотеке

Страхуем ипотечный кредит

Страхование титула — это защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты права собственности

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем. И на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Пример виндикационного иска

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки недействительной

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Ипотечная квартира – на что мы имеем право?

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая. Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Титульное страхование недвижимости

Страхование титула — защита от утраты права собственности на недвижимость. Полис позволяет собственнику получить компенсацию понесенных финансовых потерь из-за признания судом договора купли-продажи недействительным.

Почему стоит застраховать сделку с недвижимостью?

титульное страхование недвижимости

В зоне риска — покупка жилья на вторичном рынке. Вы можете утратить право собственности из-за того, что внезапно объявились наследники, или продажей квартиры занимались мошенники. Титульная страховка избавит вас от этих неприятностей. Страхование титула часто требует банк при оформлении ипотеки.

Недвижимое имущество переходит в собственность в момент его регистрации в Государственном реестре, поэтому сделки с жильем в новостройках не страхуют. В период строительства дома у вас пока нет права собственности на квартиру. После сдачи объекта в эксплуатацию и оформления застройщиком документов на покупателя (дольщика) страховать титул квартиры нет необходимости.

У страхования сделки купли продажи недвижимости есть неоспоримые достоинства, имеющие важное значения для собственника:

  • объективная экспертиза перед покупкой позволяет выявить мошеннические действия продавца;
  • юридическое сопровождение в течение действия титульного страхования и при возникновении обстоятельств, которые могут привести к страховому случаю;
  • гарантия компенсации убытков в случае потери имущественных прав.

Покупайте полис у страховщика, имеющего многолетний опыт титульного страхования, большую практику защиты интересов застрахованных лиц в суде и высокую финансовую надежность.

Стоимость страховки титула

Тарифы страховки для квартиры устанавливает страховщик в зависимости от:

  • срока полиса. Оптимальный период действия — 3 года. Это — срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ. Первые 12 месяцев — самые рискованные, поэтому вероятно платить придется по повышенным тарифам. Каждый следующий год риски уменьшаются, размер платежей снижается;
  • цены квартиры — в расчет берется реальная рыночная цена жилья;
  • уровень риска. Если есть обстоятельства, повышающие риск (например, количество сделок на вторичном рынке, давность их совершения), используют повышающие коэффициенты.

Страховой случай

Потеря права собственности на квартиру — единственный страховой случай. Он наступает по решению суда. Ст. 235 ГК РФ говорит, что принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме:

  • передачи недвижимости в счет погашения обязательств;
  • заявления третьими лицами законного права на объект;
  • изъятия земельного участка, на котором построен дом.

В договоре титульного страхования указано, что не является страховым случаем. Например, обременение не влечет потерю права собственности — объявился жилец, который по закону может проживать на этой жилплощади или ведется следствие, которое запретило совершать регистрационные действия с квартирой.

При заключении договора страхования титула до покупки квартиры наши специалисты проверят документы и историю недвижимости, что обезопасит вас от разных неожиданностей. Жилье можно застраховать и после регистрации права собственности, но такая покупка может быть рискованной. Если вам отказали в страховке, от приобретения ненадежных квадратных метров лучше воздержаться.

Основанием для отказа в страховой выплате по страховке титула являются обстоятельства, указанные в п. 2 ст. 964 ГК РФ (изъятие, конфискация, ареста, уничтожение имущества по решению госорганов), или нарушение застрахованным лицом условий договора.

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Добрый день, редакторы Тинькофф-журнала. Напишите, пожалуйста, статью о рисках при покупке недвижимости, которая находится у продавца в собственности на основании завещания, дарения и так далее. Особенно если этим основаниям меньше 3—5 лет. Какие риски для покупателя и как их минимизировать? Например, может ли титульное страхование полностью защитить покупателя от такого рода рисков?

Я как раз беру ипотеку на такую квартиру и рассматриваю титульное страхование как «мастхэв», чтобы защитить свои вложения.

ваш читатель, Петр К.

Петр, для начала давайте разберемся, что такое титульное страхование.

Представим, вы покупаете новостройку: есть риск, что ее не построят вовремя или не достроят вовсе. Или покупаете вторичку: есть риск, что вашу сделку по покупке квартиры оспорят, квартиру заберут, а у вас на руках останется лишь решение суда о том, что вам должны денег. Но решение суда — не деньги, на него другую квартиру не купишь.

На этот случай есть титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на квартиру , дом или земельный участок. Договор страхования можно заключить при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая.

Титульное страхование не гарантирует, что никто никогда не обратится в суд с иском о признании договора купли-продажи жилья недействительным. И не гарантирует, что суд откажет истцам. Но если суд признает договор недействительным, а покупатель докажет свою добросовестность, страховая выплатит ему страховое возмещение. Квартиру по такому решению придется отдать новому законному владельцу.

Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является одним из рисковых объектов: есть вероятность, что через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее . Поэтому оформлять титульное страхование стоит. Обычно банки сами настаивают на этом.

Плюсы титульного страхования в том, что в случае судебного спора страховая будет третьим лицом на стороне покупателя, и в том, что в крайнем случае покупатель получит деньги.

Страховка на год стоит около одного процента от стоимости квартиры.

Минусы тоже есть. Не стоит ограничивать срок страхования титула тремя или пятью годами: законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной. А еще в отдельных случаях он может быть увеличен. Деньги от страховой можно получить только по решению суда.

Если квартира приобретена в ипотеку, банк тоже будет участвовать в судебном процессе: у него есть интерес в погашении кредита заемщиком. Из страховой выплаты банк первым заберет сумму, которую ему должен заемщик к этому моменту. В итоге денег на руках может оказаться не так много : первоначальный взнос плюс часть основного долга по кредиту, которую заемщик успел выплатить.

Но лучше так, чем еще 15 лет платить кредит за квартиру, в которой живут другие люди.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Титульное страхование: когда выгодно оформлять и от чего защищает

Фото: shutterstock

Страхование титула покрывает риск потери права собственности на квартиру, дом или землю. Полис оберегает от скрытых собственников, наследников и в других спорных ситуациях. Страховка не входит в число обязательных, но на практике банки могут требовать ее при ипотеке. Вникаем в особенности титульного страхования и разбираемся вместе с экспертами, на что можно рассчитывать владельцам полиса, если суд отбирает у них купленную квартиру.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость [1]. В отличие от других видов, такой полис защищает не от ситуаций, которые возникнут в будущем, а от проблем, которые уже возникли в прошлом, но никак себя не проявили на момент совершения сделки.

Объектом защиты, в отличие от имущественного страхования, выступает не недвижимость, а право (или титул), которое переходит от прежнего владельца к новому. Другими словами, страхование титула не защитит квартиру от потопа или взлома. Но если суд признает сделку по покупке недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.

Застраховать можно право на жилые (квартира, дом) и нежилые (промышленные здания, офисы, земельные участки и т. д.) объекты. Статус собственника — физическое или юридическое лицо — при титульном страховании значения не имеет.

Чаще всего титульное страхование оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке и при ипотечных сделках. В первом случае риски потери права собственности особенно высоки — в истории квартиры или дома может быть целая цепочка перепродаж, неучтенных собственников и т. д. Как правило, юридическую историю квартиры перед сделкой тщательно проверяет риелтор со стороны покупателя, но стопроцентной гарантии эта проверка все-таки не дает. При самостоятельном выходе на сделку тем более стоит застраховать титул. При ипотеке же этот вид страхования с точки зрения банка снижает риск невыплаты кредита — поэтому повышает шансы на одобрение для заемщика.

При покупке жилья в новостройке риск утраты титула сводится к минимуму, так как недвижимость приобретается непосредственно у застройщика. Поэтому при таких сделках титульное страхование применяется редко.

Как работает титульное страхование

Титульное страхование компенсирует ущерб при полной или частичной утрате недвижимости в результате потери права собственности по причинам, которые не зависят от страхователя и подтверждены решением суда.

Например, страховка защитит в случае появления и претензий наследников или неучтенных собственников после сделки. Другая распространенная ситуация — продажа недвижимости, приобретенной в браке [2]. Бывают и иные случаи. «Куплен объект, но в течение срока исковой давности право собственности оспаривается, например, если сделка совершена в условиях процедуры банкротства предыдущего владельца. Кредиторы оспаривают сделку, и если суд примет решение в их пользу, то у текущего владельца возникает риск потери объекта и утраты денег, которые он заплатил при оформлении договора купли-продажи. В этом случае наличие договора страхования титула может защитить покупателя», — приводит пример председатель Совета Ассоциации профессиональных страховых брокеров (АПСБ) Катерина Якунина.

Перечень страховых случаев довольно обширен и включает, как правило, самые распространенные риски. В их число также входят [3]:

  • признание сделки недействительной (совершена недееспособным, под угрозой или мошенническим путем и др.);
  • наличие ошибок в правоустанавливающих и других документах, по которым совершались сделки в прошлом;
  • нарушение законодательства при проведении приватизации или продажи объекта недвижимости прежними собственниками;
  • нарушение законных прав несовершеннолетних владельцев и другие случаи.

«Существует большое количество ситуаций, при которых титульное страхование помогает избежать проблем и финансовых потерь. Но наиболее распространенными являются случаи, связанные с нарушением прав детей, супругов и наследников», — говорит директор консультационного центра «Дом.РФ» Михаил Ковалев.

Фото:shutterstock

Нестраховые случаи

Как и в любом другом страховом договоре, при защите титула оговариваются ситуации, в которых возместить ущерб будет невозможно. Например, утрата права собственности не признается страховым случаем, если она произошла вследствие [4]:

  • ядерного взрыва;
  • военных действий;
  • гражданской войны;
  • изъятия или уничтожения имущества по распоряжению госорганов.

«Не стоит рассчитывать на получение страхового возмещения при утрате права собственности на жилье по вине покупателя, а также при несоблюдении условий полиса. К примеру, если квартиру отсудили за долги по ипотеке либо страхователь сдавал жилье в аренду или сделал перепланировку без согласия страховой компании и банка», — уточняет Ковалев.

Как оформить титульное страхование

Как правило, получение титульного страхования — двухэтапный процесс. « Для начала страховая компания проверяет титул — историю объекта, все правоустанавливающие документы, историю сделок с объектом, продавца, обременения на объект, характер сделки, ее рыночный характер, чистоту обеих вовлеченных сторон (для исключения риска мошенничества и сговора сторон) и т. д.», — поясняет Катерина Якунина.

Если проверка обнаружит дефекты титула, то страховщик оповестит об этом страхователя. Когда никаких проблем не выявлено, то компания переходит к этапу оценки рисков и формирования цены.

Обычно страхование титула оформляют до сделки купли-продажи. Однако приобрести полис можно и после, главное — до наступления страхового случая.

При ипотеке все документы оформляются в банке. В остальных случаях следует обратиться в страховую компанию.

Договор титульного страхования можно заключить на срок от года до десяти лет [5]. При этом стоит помнить, что законом установлен десятилетний срок исковой давности: в этот период, например, неучтенные наследники могут предъявить свои требования на квартиру и другую недвижимость.

Стоимость полиса

В среднем полис обходится покупателю в сумму от 0,3% до 1% от цены недвижимости [6]. В отдельных случаях страховщик применяет повышающие коэффициенты. На решение может повлиять количество сделок с недвижимостью в прошлом, их давность, а также основания, по которым объект перешел в собственность прежним владельцам (например, наследство) и т. п. Как правило, страховщики позволяют оплатить полис не только единым платежом, но и в рассрочку .

Список документов

Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:

  • выписка из ЕГРН и домовой книги;
  • поэтажный план и экспликация;
  • справки о психическом здоровье участников сделки;
  • заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.

Титульное страхование при ипотеке

Титульное страхование не входит в список обязательных, но на практике кредитор может попросить заемщика оформить такую страховку. «При ипотечном кредитовании это может быть дополнительным требованием кредитора, если он видит потенциальные риски в истории квартиры», — объясняет Ковалев.

Читайте также  Что такое личностный капитал и как его сформировать

Заключение договора до получения ипотеки влияет на снижение процентной ставки по кредиту, поэтому чаще всего имеет смысл приобретать страхование титула до регистрации права собственности: «Это позволит не только обезопасить себя от потерь, но и сэкономить на ипотечных процентах», — советует эксперт.

При наступлении страхового случая кредитор первым получит возмещение, а значит, пострадавшему собственнику не придется выплачивать кредит за квартиру или другую недвижимость, которой он уже не владеет.

Как получить страховку

Механизм возмещения страховой суммы детально прописывается в договоре, но, как признают эксперты, на практике это не простой процесс. Основанием для выплаты служит только вступившее в силу решение суда. При этом само разбирательство может затянуться. Как правило, страховщик несет ответственность только в случаях, если иск, на основании которого вступило силу решение суда, был подан в период действия договора.

Если страхователь полностью лишается права собственности, выплата составит 100% страховой суммы. Если по решению суда произошла утрата части, то выплата покроет только ее.

В случае с ипотекой банк будет участвовать в судебном процессе и заберет себе сумму, которую должен заемщик к этому моменту. В итоге на руках может остаться не так много — к примеру, только первоначальный взнос.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector