Самовольная реконструкция: приведение в соответствие

Самовольная реконструкция: приведение в соответствие

Аналитика Публикации

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?

Снос или легализация?

Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.

2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия «существенности» нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории «существенных», тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.

Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.

Как получить свою долю

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией «Ралбек Интернешнл ЛТД» самовольной постройки компании «Фломис Трейдинг Лимитед» не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.

В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:

самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;

самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;

постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.

Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?

Самовольная реконструкция жилого дома может быть узаконена в судебном порядке.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку (реконструкцию) или снос. Эти права реализуются при условии соблюдения, в частности, градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ; пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Справка. Реконструкция жилого дома
Под реконструкцией жилого дома понимается изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

В настоящем материале рассмотрим самовольную реконструкцию жилого дома, в результате которой изменились его параметры.

Законная реконструкция жилого дома
Для признания реконструкции жилого дома законной необходимо соблюсти ряд административных процедур.
По общему правилу собственник жилого дома должен направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее — уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов (ч. 1, 3 ст. 51.1 ГрК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Получение уведомления о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам либо ненаправление уполномоченным органом в установленный законом срок (по общему правилу — семь рабочих дней) уведомления о таком несоответствии считается согласованием реконструкции и дает право на проведение необходимых работ (ч. 7, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Уведомление об окончании реконструкции в случае ее соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, прилагаемыми к соответствующему заявлению (ч. 16, 19 ст. 55 ГрК РФ; п. 1.2 ст. 19, ч. 11.1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До 01.03.2026 допускается государственный кадастровый учет и регистрация прав на жилые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без вышеуказанных уведомлений, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
При этом жилой дом должен соответствовать, в частности, установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21, от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Также не требуется направлять уведомление в отношении жилого дома, созданного на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).

Самовольная реконструкция жилого дома и ее узаконение
Реконструкция жилого дома, произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка. Под созданием нового объекта следует понимать в том числе изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
Самовольная постройка, в свою очередь, подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абз. 3 ст. 12, п. 2 ст. 222 ГК РФ; ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Таким образом, лицо, которое осуществило самовольно реконструкцию жилого дома, вправе привести дом в состояние, соответствующее действующим нормативным требованиям, или в предыдущее состояние (до реконструкции) в случае, если это не противоречит действующим нормативам.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 08.11.2018 по делу N 33-48573/2018, от 20.02.2020 по делу N 33-8048/2020).
В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, в частности, требования о сохранении дома в реконструированном виде. В иске рекомендуем также отметить, что при реконструкции дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению могут быть приложены в том числе документы, подтверждающие попытки лица, осуществившего самовольную реконструкцию, принять меры к ее легализации (например, уведомление об окончании реконструкции и уведомление уполномоченного органа о несоответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства) (ч. 16, 19, 20 ст. 55 ГрК РФ; п. 4 ст. 132 ГПК РФ).
При рассмотрении дела судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; Перечень, утв. Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237).
Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае удовлетворения судом требований лица решение суда будет являться основанием для осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 58, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
При этом представление технического плана не потребуется, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда, которое содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения (ч. 4 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! Нормы законодательства о самовольных постройках не распространяются на реконструкцию жилого дома, связанную с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций, в результате которой не возникло нового объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГрК РФ; п. п. 28, 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Изменения в правовом регулировании самовольных построек

4 августа 2018 г. вступили в силу изменения законодательства в части регулирования самовольных построек: уточнено понятие самовольной постройки, введен исчерпывающий перечень оснований для внесудебного порядка их сноса, предусмотрена возможность приведения самовольной постройки в соответствие с обязательными требованиями с последующим оформление такой постройки в собственность[1].

Основные нововведения

Понятие «самовольная постройка» дополнено следующим признаком – требования, которым не соответствует самовольная постройка, должны быть приняты на дату начала ее возведения или создания и являться действующими на дату выявления самовольной постройки. Иными словами, если здание (строение) не соответствует требованиям, которые были приняты после начала его возведения (создания) или такие требования утратили силу к моменту выявления такого здания (строения), то оно не может быть признано самовольной постройкой.

Самовольной постройкой не может быть признан объект, собственник которого не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Прямо установлен запрет на использование самовольной постройки.

Согласно новым правилам суд, а в определенных случаях орган местного самоуправления, может принять: а) решение о сносе самовольной постройки; либо б) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом самовольная постройка будет подлежать сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем – лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица. Исключение составляют случаи, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Новыми правилами установлена возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, которому во временное владение и пользование в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка. Данное лицо вправе приобрести право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору о предоставлении участка.

Ограничен перечень случаев, когда органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В частности, органы местного самоуправления не вправе принять такие решения:

  • в отношении самовольных построек на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан);
  • в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
  • в отношении объектов, являющихся многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом;
  • в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ;
  • в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

В перечисленных случаях решение о сносе или решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями должен принимать суд.

Определен срок для сноса самовольной постройки — от 3 до 12 месяцев, и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – от 6 месяцев до 3 лет. Конкретный срок для каждой самовольной постройки определяется органом местного самоуправления или судом с учетом характера этой постройки.

Введено новое правило, согласно которому решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с требованиями не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 г.;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам, установленным в отношении таких объектов;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.
Читайте также  Незаконное использование земельного участка

Вступившие в силу изменения в целом смягчают подход к сносу самовольных построек. При этом некоторые нововведения в отсутствие правоприменительной практики недостаточно ясны, в частности:

  • не ясны критерии добросовестности собственника объекта, возведенного в нарушении требований и ограничений на данном земельном участке, о которых собственник не знал и не мог знать;
  • нет четко выраженных критериев для определения срока для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с обязательными требованиями.


О чем подумать, что сделать

Лицам, владеющим объектами с признаками самовольной постройки, целесообразно оценить (с учетом вступивших в силу изменений законодательства) риск признания таких объектов самовольными постройками.

Лицам, владеющим земельными участками с расположенными на них объектами, обладающим признаками самовольной постройки, целесообразно оценить риск несения расходов на снос таких самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями в случае отсутствия сведений о лицах, осуществивших данные самовольные постройки.

Помощь консультанта

Специалисты юридической компании «Пепеляев Групп» оказывают комплекс услуг по оценке возможностей приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями, анализу статуса самовольных построек, проверке соблюдения норм законодательства, подготовке необходимых документов, а также ведению судебных дел по вопросам сноса и приведения самовольных построек в соответствие с требованиями.

Реконструкция или новое строение

В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.

Последствия самовольной реконструкции

Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.

Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.

В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».

Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.

Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).

В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.

В связи с вышеизложенным, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.

Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.

Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.

Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).

Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым.

Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.

Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.

Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:

1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;

2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.

Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.

В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector