Налог на апартаменты (имущество) физических лиц

Налог на апартаменты (имущество) физических лиц

Об использовании вычетов по НДФЛ при приобретении и продаже апартаментов

Минфин неоднократно обращал внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с этим апартаменты не признаются жилым помещением (Письмо от 17.09.2021 № 03-04-05/75585).

Право на имущественный вычет со стоимости приобретенного жилья закреплено пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, в котором указано, что в целях предоставления вычета учитываются фактически произведенные налогоплательщиком расходы на новое строительство либо приобретение на территории РФ:

жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них;

земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства;

земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

На основании абз. 3 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Следовательно, физлицо вправе получить имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры, комнаты или доли (долей) в них. В связи с приобретением апартаментов право на имущественный налоговый вычет не возникает. Последующий перевод нежилого помещения (апартаментов) в жилое помещение (квартиру) также не влечет возникновения права на использование вычета по НДФЛ.

Такие выводы содержатся в Письме Минфина России от 03.02.2020 № 03-04-05/6583.

Обратите внимание: Мнение финансового ведомства совпадает с правовой позицией КС РФ, согласно которой законодатель поощряет налоговой льготой именно строительство и приобретение гражданами жилья, а не перевод уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости, который не равнозначен строительству жилых помещений или приобретению их по договору (Определение от 06.06.2017 № 1164-О).

Предположим, для оплаты апартаментов использовались кредитные денежные средства. Можно ли заявить в качестве имущественного вычета проценты, уплаченные по ипотеке?

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) предоставляется, если денежные средства израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на приобретение земельных участков (долей в них), которые предоставлены для индивидуального жилищного строительства или на которых расположены приобретаемые жилые дома (доли в них).

Как видим, речь идет только о жилых объектах недвижимости. В связи с этим при приобретении апартаментов не возникает права на имущественный вычет по расходам на уплату процентов банку.

Далее поговорим о налогообложении доходов от продажи апартаментов.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ по общему правилу доходы от продажи объекта недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Исключения из этого правила предусмотрены п. 3 данной статьи, в котором указано: минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с СК РФ;

право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в нем).

Продажа апартаментов, ранее приобретенных по договору долевого участия в строительстве или купли-продажи, не подпадает ни под один из перечисленных случаев-исключений (помним, что апартаменты – нежилые помещения). Поэтому минимальный предельный срок владения для апартаментов составляет пять лет. Соответственно, при продаже апартаментов до истечения названного срока доход признается объектом налогообложения.

Можно ли уменьшить указанные доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, или на величину документально подтвержденных расходов на приобретение апартаментов?

Согласно названной норме имущественный вычет при продаже недвижимости предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков либо долей в указанном имуществе, но не более 1 млн руб.;

иного недвижимого имущества, но не более 250 тыс. руб.

При этом вместо получения имущественного налогового вычета продавец может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на размер фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.

Отметим, положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 названной статьи).

Таким образом, при продаже апартаментов, которые находились в собственности меньше минимального предельного срока владения и не использовались в предпринимательской деятельности, налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на 250 тыс. руб. или на величину своих расходов, связанных с приобретением апартаментов.

Подведем итог. В связи с тем, что апартаменты не признаются жилым помещением, при их покупке и продаже не применяются предусмотренные для квартир и жилых домов нормы гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц», регулирующие порядок применения налоговых вычетов и налогообложения доходов. При приобретении апартаментов нельзя воспользоваться имущественными налоговыми вычетами ни в части их стоимости, ни в отношении сумм уплаченных банку процентов. Последующий перевод апартаментов в жилое помещение (квартиру) также не влечет возникновения права на использование названных вычетов.

Минимальный предельный срок владения для апартаментов составляет пять лет. Если продать их по истечении этого срока, полученные доходы будут освобождены от обложения НДФЛ. В случае продажи апартаментов до истечения пятилетнего срока доходы признаются объектом налогообложения.

Сумму облагаемых НДФЛ доходов налогоплательщик может уменьшить на величину своих расходов, связанных с приобретением апартаментов. При отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение, доходы могут быть уменьшены только на 250 тыс. руб.

Налог на имущество физических лиц в 2021 году

Налог на имущество в 2021 году: как рассчитать и когда заплатить

Если спросить у юриста, что такое налог на имущество, в ответ можно услышать много красивых и непонятных терминов. Например, о том, что это финансовое обременение, установленное на территории местных субъектов, а физлица являются носителями налоговых обязательств.

На портале Реестры России вам ответят простыми и понятными словами.

Итак, что же такое налог на имущество? Это плата в бюджет государства за возможность владеть недвижимостью. Если вы владеете коттеджем, дачей, комнатой, участком, квартирой или иным недвижимым имуществом, являетесь собственником данных объектов, то должны пополнять бюджет муниципального образования, в котором находятся данные объекты, поскольку налог на имущество отнесен налоговым законодательством к категории местных налогов, также как и земельный налог. Чем больше у вас недвижимости, — тем больше будете платить.

Какие объекты облагают налогом

Глава 32 Налогового кодекса РФ отвечает на вопросы налогоплательщиков, перечисляя объекты налогообложения. Среди них:

  • жилые дома;
  • комнаты и квартиры;
  • гаражи и машиноместа;
  • единые комплексы недвижимости;
  • иные здания и помещения, объекты в стадии незавершенного строительства.

Дачные домики и строения в СНТ и на землях для личного подсобного хозяйства Налоговый кодекс приравнивает к жилым домам.

Какие ставки действуют в 2021 году

Налоговая ставка – определенный процент от базовой суммы. В качестве основы для расчета берут стоимость имущества. Это не значит, что собственники недвижимости самостоятельно указывают цену своего жилья для налогообложения. Законом установлен единый порядок оценки, и базой для всех выступает кадастровая стоимость имущества.

Другими словами, государство оценивает недвижимость по ряду параметров и вычисляет стоимость, отражающую рыночные тенденции. Кадастровая цена недвижимости в регулярно меняется (проходит переоценка).

Налог определяют так:

КС (кадастровая стоимость) х С (ставка) х ПВ (период владения) х Д (доля)

Законом установлены основные базовые ставки:

  • для жилых помещений – 0,1%;
  • для коммерческой недвижимости и объектов стоимостью свыше 300 млн. руб. – 2%;
  • для всей прочей недвижимости – 0,5%.

Регионам даны права на изменение базовых тарифов. Муниципалитеты могут снижать либо увеличивать ставки, от нуля до 0,3% (максимально разрешенная ставка для жилых помещений).

Можно ли уменьшить размер платежа

Вычеты и льготы – это законный способ снизить налоговую нагрузку на налогоплательщика.

  • Вычет применяется к площади недвижимости, то есть, освобождаются от налогообложения квадратные метры. Право применить этот вычет имеет каждый владелец. В 2021 году действуют следующие нормы вычетов:
  • квартиры – 20 м2;
  • дома – 40 м2;
  • комнаты – 10 м2.

Воспользоваться вычетом просто: при расчете сбора площадь жилья уменьшается на определенное количество метров. Например, владелец квартиры в 70 м2 будет платить налоги за 50 м2 (70-20).

Важно знать: вычет применяется к каждому объекту, без подачи заявления. Если у вас в собственности дом, квартира и дача, то ФНС автоматически произведет расчеты, уменьшив налогооблагаемую базу каждого объекта. Владельцу имущества остается лишь проверить правильность исчисления и вовремя заплатить сбор.

  • Льготы в размере 100% или 50% предоставляются отдельным категориям граждан. Федеральным законом освобождены от уплаты сбора ветераны войны, инвалиды, участники боевых действий, Герои России. Полный перечень «льготников» можно найти в статье 407 Налогового Кодекса.

Отметим, что в регионах действуют дополнительные льготы: муниципалитеты полностью или частично освобождают от сбора многодетные семьи, пенсионеров и др. Проверить свою принадлежность к плательщикам льготных категорий можно на сайте ФНС.

Важно знать: льгота применяется для одного объекта каждого вида имущества. Например, если у вас три комнаты в коммунальных квартирах и два дома, нужно выбрать только два объекта (одну комнату и один дом) для применения льготного налогообложения. Уведомление о выборе необходимо направить в ФНС до 31 декабря.

Как правильно рассчитать налог

Самому налогоплательщику ничего считать не придется: расчеты производит ФНС. Владелец недвижимости получит квитанцию с перечнем объектов и причитающихся к уплате налогов.

Напомним, что в России начал действие порядок расчета, основанный на кадастровой оценке жилья. В течение переходного периода в расчете учитываются кадастровая и инвентаризационная стоимость, применяются понижающие коэффициенты.

Налоговое уведомление вы получите или почтой, или в личный кабинет налогоплательщика, или самостоятельно в любой Инспекции ФНС.

Важно знать: в том случае, если объект недвижимости находится в долевой собственности нескольких человек, то уплата налога производится пропорционально их долям. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, их долю сбора оплачивают родители или опекуны.

Юристы портала рекомендуют перед оплатой проверить данные, указанные в уведомлении. Вам нужно убедиться, что все объекты, указанные в документе, принадлежат вам. Проверьте кадастровую оценку, применение вычетов и льгот. Пересчитать налог тоже не составит труда: используя сведения Росреестра о кадастровой цене объекта и зная действующие в регионе ставки, вы можете быстро самостоятельно рассчитать сумму сбора.

Как заплатить налог

Уведомления налогоплательщикам ФНС направляет не позднее 1 ноября, то есть за 30 дней до срока оплаты. Способ получения информации каждый выбирает самостоятельно: в бумажном или электронном виде, Почтой России или онлайн.

В каких случаях вы не получите уведомление по почте:

  • если действуют льготы, освобождающие от сбора;
  • если платеж менее 100 рублей;
  • если налогоплательщик отказался от получения документов на бумажном носителе.

Во всех других случаях задержки с отправкой квитанций можно объяснить техническими ошибками или сбоями.

Оплата сбора производится любым удобным для плательщика способом: через терминалы, онлайн, на сайте ФНС, через портал Госуслуги, на почте или в отделениях банков.

Важно знать: окончательный срок оплаты имущественных налогов физических лиц — 1 декабря. Почтовые переводы исполняются в течение 3-х дней, поэтому выбор способа расчетов с бюджетом важен. Если выбираете почту или перевод по квитанции в отделении банка – отправьте сумму заблаговременно, чтобы не платить пени за просрочку.

Налог на имущество для физических лиц в 2021 году в Москве

С 1 января 2021 года изменения коснутся налога на имущество для физических лиц. В Москве и Московской области вырастет размер платежей.

Ранее при определении имущественного вычета учитывалась инвентаризационная стоимость жилья. Она включала степень износа при многолетней эксплуатации, квадратные метры общей площади, находящейся во владении субъекта, и расходы, которые были понесены при строительстве.

Однако с 1 января 2020 года вступили в действие изменения в Налоговый кодекс РФ. Теперь налог на имущество для физических лиц в Москве в 2021 году будет рассчитываться по его кадастровой стоимости.

И если, например, в панельной многоэтажке двухкомнатная квартира по инвентаризационной стоимости оценивалась в 300 тыс. руб., то по кадастровой — в 3 миллиона рублей. Особенности расчета по новой системе предполагают более высокую цену жилья, потому что она базируется на рыночной стоимости, значительно превышающей инвентаризационную.

Квартира, загородный дом, незавершенные строения, земельные наделы, находящиеся в собственности, гараж и даже место, отведенное под машину – все, подлежащее уплате налога на имущество для физических лиц, теперь будет рассчитано экспертами Росреестра по специальной формуле.

Ознакомиться с кадастровой стоимостью своего недвижимого имущества в Москве и других населенных пунктах Московской области плательщики НДФЛ смогут на сайте ведомства в специальном разделе — «Кадастровая оценка». На основании этого и определяется, какой налог на имущество подлежит уплате.

Однако в определении кадастровой стоимости есть свои нюансы, которые предполагают вычет из общей площади определенного количества квадратных метров, не подлежащих налогообложению для физических лиц. В 2021 году в Москве и Московской области расчеты производятся следующим образом:

Согласно информации на сайте Росреестра, устанавливается кадастровая стоимость недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика.

Затем из общей площади вычитается определенное для каждого вида количество «квадратов». Для квартиры — это 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, из площади жилого дома вычитается 50 квадратных метров.

Определить стоимость 1 кв. м по кадастровой стоимости. Общая стоимость делится на количество квадратных метров жилого объекта.

Полученную сумму умножают на оставшиеся после вычета положенного количества (в зависимости от вида собственности). Если в квартире 50 «квадратов», платят за 30, из 20-метровой комнаты оплачивается 10 м. Если жилой дом площадью 50 кв. м., платить за него не придется.

Полученный результат нужно умножить на ставку налога — 0,1. Итог — сумма, которую владелец недвижимости должен уплатить государству.

Еще одно условие, о котором нужно помнить при расчете – вычет квадратных метров производится только с жилых помещений, а гараж и земельный надел подлежат налогообложению, согласно зарегистрированной в реестре площади в полном размере.

Способы уменьшить сумму налога

По новому закону льготы положены ликвидаторам техногенных аварий, ветеранам Великой Отечественной, пенсионерам и инвалидам 1 и 2 групп, при условии, что квартира или комната находится в их собственности. В Москве есть еще одна возможность снижения налоговой ставки — положена самозанятому гражданину или официально зарегистрированному ИП, которые используют жилье для своей предпринимательской деятельности.

Власти в Московской области снизили налоговую ставку, чтобы облегчить налоговое бремя для предприятий и организаций, но взамен расширили перечень подлежащего налогообложению и предусмотрели необходимость уплаты налога на имущество физических лиц, которое используется предприятием или организацией и ранее признавалось таковым.

В 2021 году сохраняется необходимость уплаты НДФЛ с продажи объекта недвижимости, если он находился во владении не менее трех лет и является единственным у продавца. Но можно использовать налоговый вычет – имущественный или по уплаченной стоимости, при наличии подтверждающих совершенную сделку платежных документов.

Для земельных участков минимальный срок владения, наоборот, увеличен. Теперь это не три года, как ранее, а пять лет. Как и ранее, минимальный срок распространяется на тех, кто получил участок по наследству, в подарок от близкого родственника или по договору пожизненного ухода.

Несвоевременная уплата НДФЛ в 2021 году влечет за собой штрафы и пени.

Жители Москвы и Московской области с начала 2021 года обязаны уплачивать налог на недвижимость не по инвентаризационной стоимости, а по кадастровой.

Есть несколько категорий льготников, освобожденных от новой системы.

Могут не платить ИП и самозанятые, работающие в своем жилом помещении.

В Московской области снижены ставки налога для организаций, но взамен в список объектов вошли ранее не учитываемые помещения – собственность физических лиц.

Сколько будут стоить апартаменты после изменения их статуса

alt=» Фото: iStock» />  Фото: iStock

Специально для «Российской газеты» Павел Логачев, коммерческий директор компании «Мосреалстрой», рассказал, что ждет рынок и цены на жилье в случае положительного решения относительно смены их статуса и кратко остановился на основных различиях между квартирами и апартаментами:

Фото: Предоставлено ПАО

— Апартаменты имеют формальный статус нежилого помещения, что означает как минимум невозможность прописаться и повышенные налоги, ставка по которым может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта (в случае с квартирами — ставка налога составляет от 0,1% до 0,3%), повышенные коммунальные расходы. Владелец апартаментов должен быть готов к тому, что проект может быть не обеспечен социальной инфраструктурой, поскольку на законодательном уровне для такой недвижимости застройщик не обязан ее строить.

Однако есть приятные нюансы. В апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления, правда только в том случае, если дом имеет статус гостиницы. А вот повышенные тарифы на услуги ЖКХ зачастую нивелируются разницей в цене при их покупке. Если сравнивать одинаковые по характеристикам апартамент и квартиру, то первый будет дешевле на 10-15% в новостройке бизнес-класса, разница в цене в классе комфорт достигает 15-20%. Апартаменты можно купить в ипотеку, оформить на них право собственности, заложить, подарить, сдать в аренду.

Интерес к данному формату со стороны покупателя высок — доля апартаментов в структуре спроса достигла 8-10%. Особенное внимание уделяется лотам с отделкой. С 2017 по 2020 год их доля в Москве выросла с 60% до 90%, при этом наиболее активный скачок наблюдался на объектах смешанного типа, где предлагаются как апартаменты с отделкой, так и без нее. В итоге, доля сделок по апартаментам с отделкой по итогам шести месяцев 2020 года составила около 40%.

Скорее всего, полностью апартаменты к жилью не приравнять, потому что цель нового закона — ликвидировать пробел в законодательстве и придать легальный статус нежилым помещениям, построенным за эти годы (за исключением апартаментов гостиничного типа), где по факту проживают люди. Напомню, понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. По своему правовому статусу они находятся в одинаковом статусе с коммерческой недвижимостью, соответственно на них не распространяются нормы жилищного законодательства. Кроме того, собственники не могут пожаловаться на шум от соседей и не застрахованы от появления офиса за стеной.

Даже в случае отрицательного решения по присвоению нового статуса нежилым помещениям в рамках жилого комплекса, максимальными рисками для собственника станут более дорогое обслуживание помещений и повышенные ставки по налогообложению. С одной оговоркой — дом должен быть построен или реконструирован без нарушений действующего законодательства и строительных норм.

На мой взгляд в сентябре можно ожидать следующие варианты развития событий: в законодательстве появится подвид жилого помещения — апартаменты; ставку налога снизят с 1,5-2% до 0,5% (как сейчас по гостиницам); владельцы такой недвижимости смогут получить регистрацию.

Что касается стоимости апартаментов, то в случае принятия закона и придания им статуса жилых помещений, цена на такие помещения в домах комфорт- и бизнес-класса может вырасти на 10-15%. В элит-классе значительной разницы в цене мы не ожидаем. Как правило, в приоритете у потенциальных покупателей такого жилья — локация, качество проекта, имиджевая составляющая.

Тем не менее останется целый ряд вопросов, которые еще предстоит решить. Среди них: стоимость коммунальных услуг, возможность получения резидентского разрешения на парковку и другие. Существуют нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы нежилое помещение можно было отнести к жилому фонду и занести в перечень недвижимости со льготным налогообложением. Прежде всего, данная площадь должна использоваться исключительно для проживания физических лиц.

Читайте также  Счет 68 бухгалтерского учета «Расчеты по налогам»

Фото: Владимир Казионов

Чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде.

Что касается объектов редевелопмента, то зачастую они не отвечают каким-либо нормам, относящимся к жилым помещениям. Так называемые апартаменты в стиле лофт могут располагаться в бывших производственных зданиях и не могут быть признаны пригодными для жилья по ряду причин. Такие апартаменты могут так и остаться в статусе нежилых помещений.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector