Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные

Подвал. Переводим под жилое помещение.

Еще ряд десятилетий назад подвальное помещение задействовалось исключительно в хозяйственных целях. При этом важным условием его функционирования являлось способность препятствию проникновения в жилое пространство грунтовых вод. Поэтому для обеспечения наилучшей гидроизоляции при его обустройстве использовали глину. Такая защита от влаги позволяла без особых проблем эксплуатировать помещение на протяжении долгих лет.

Дополнительной задачей подвальных помещений являлось обеспечение эффективной циркуляции воздушных потоков при проветривании основных перекрытий цоколя.
Сегодня, когда имеются современные системы кондиционирования надобность в создании дополнительной гидроизоляции пропала. Мало того появилась возможность использования подвала в роли жилого помещения либо для создания спортзала либо гаража. Однако постоянно проживать в подобном помещении специалисты все же не рекомендуют. Лучше отвести его под склады или обустроить кинозал.

В домах, имеющих цокольные перекрытия и оснащенные ленточным фундаментом можно создать полноценную жилое пространство в расположении подвала. Однако следует иметь в виду что заливка ленточного фундамента считаются только первоначальным шагом строительства. Следующий шаг – это обустройство качественной гидроизоляции и осуществление обратной обсыпки так называемого ленточного фундамента.

Также следует отметить и ряд дополнительных процедур:

• Значительные объемы работ с грунтом;
• В случае если подвал возводится для постоянного проживания, то его необходимо качественно утеплить;
• Если увеличить высоту подвала, то одновременно с этим будут повышаться цоколь и крыльцо;
• В подвале необходимо выполнить гидроизоляцию, провести утепление и сделать бетонную стяжку;
• Для обустройства в подвале жилого помещения понадобятся качественные стеклопакеты;
• Проводка электрики, установка дверей, лестницы;

Заливка фундамента.

В данное время земляные работы считаются обязательными при создании качественного фундамента. Рассмотрим пару вариантов:

  1. Относительно периметра планируемого фундамента подготавливается специальный котлован, объем которого напрямую зависит от габаритов подвала;
  2. Осуществляют выемку грунта с помощью техники;

Существует такое мнение что закладку подвала необходимо осуществлять даже тогда, когда его не планируют задействовать в роли жилой комнаты. Ведь если подвал хорошо отапливается, то он служит в роли некой тепловой подушки для всего дома.

Будет лучше если закладка подвала проводится в месте, которое отличается достаточно низким уровнем протекания подземных вод. Для дополнительной защиты стен и пола здесь можно использовать слои утрамбованной глины. Также не стоит забывать о создании гидроизоляции с помощью подсыпки из щебня и песка.

В трудных условиях при наличии высокого уровня пролегания грунтовых вод в бетон рекомендуется добавить качественный гидроизоляционный материал. Также полы в таком подвальном помещении оснащаются арматурой.

Если местность болотистая, то по периметру дома возводится специальная дренажная система, которая выполняет функцию по отводу подземных потоков воды от помещения подвала. Полы и стены утепляются с помощью строительных теплоизоляционных плит. Что же касается цоколя, то его необходимо обложить кирпичом.

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные

Всё о водопроводе и канализации

Насосные станции и очистные сооружения

kanalizacionnye-nasosnye-stancii.jpg

Канализационные

vodoprovodnye-nasosnye-stancii.jpg

Водопроводные

pozharnye-nasosnye-stancii.jpg

Пожарные

Завод Адмирал производит комплектные насосные станции для нужд водоснабжения, пожаротушения и канализации.
Сайт завода Адмирал: admiral-omsk.ru

Жилой подвал: обустраиваем подвал под жилые нужды

Многие владельцы загородных домов со временем желают преобразить подвал в более полезное помещение. Немало цокольных этажей используются как полноценная жилая площадь, причем им практически не требуется отопление. Однако, чтобы создать жилую площадь в подвале, дополнительными работами не обойтись. Необходимы знания, чтобы учесть усадки грунта, промерзания почвы и попадание воды. На данный момент на цокольных этажах обустраивают гаражи, сауны, котельные, мастерские, тренажерные комнаты и так далее. Неплохо в подвале может смотреться и комната для отдыха.

Содержание

Что можно сделать из подвала

Подвал является отличной возможностью для тех жильцов, которые хотят сделать собственный дом более функциональным. На подземный этаж можно многое перенести, но это требует определенных знаний.

Зачастую в подвальном помещении что-то хранится, оно используется в качестве котельной или гаража. Как правило, спустя определенный срок проживания в доме, владельцы задумываются, как бы еще задействовать подвал. Нередко подвалы ремонтируются и обживаются в самую последнюю очередь, требуя к себе много времени и ресурсов. И, прежде чем начинать реализовывать проект необходимо: продумать его, заняться оформлением документов, начать ремонт и обустройство.

Кладовка, гараж или котельное – это классические варианты применения гаража. Но есть и другие:

  • Кухня. Такое помещение будет отведено лишь для того, чтобы приготавливать в нем пищу. Оптимальный вариант – оборудовать в такой кухне морозильные камеры и кладовые, в которых можно хранить разнообразные продукты на длительной основе. Такой вариант хорош тем, что шум и запах во время готовки не будет слышан в жилых помещениях;
  • Спортзал. Способ также хорош тем, что во время тренировок пользователь не будет мешать тем, кто находится в жилых комнатах. Кроме того, подвал – дополнительная свободная площадь, где можно комфортно позаниматься. Помимо этого, дизайн интерьера также не вызовет много хлопот, ведь тренажеры не всегда получается вписать в существующий интерьер;
  • Игровая комната. Подвал – это большая безопасная площадь для детей;
  • Бильярдная. В подвальном помещении без проблем можно разместить стол для игры в бильярд, и чтобы расслабиться, владельцу нужно будет всего лишь спуститься по ступенькам;
  • Домашний кинотеатр. Если хочется устроить семейный кинозал, для этих целей отлично подходит помещение с ограниченным освещением, то есть подвал;
  • Сауна. Конечно, она будет компактных размеров, но тем не менее позволит расслабиться после напряженного дня;
  • Бар. Если продумать качественную звукоизоляцию, то в подвальном помещении можно будет устраивать даже дискотеки;
  • Библиотека. Устанавливается комфортная софа, подводится свет и подвал превращается в уютное место для чтения книг;
  • Домашний офис. Лучше, если к такому подвалу будет организован отдельный вход.

Важно, чтобы подвальное помещение имело высоту не меньше 2.1 метра, иначе в нем проблематично будет расположиться с комфортом.

Превращаем подвал в жилое пространство

Что касается ремонта дома, то реконструкция подвала, его перевод из нежилого в жилое помещение – наиболее интересный проект. По сути, процедура не представляет собой ничего сложного. Как правило, старые здания не могут похвастаться высокими подвалами, но даже этого достаточно, чтобы из них сделать комфортные библиотеки или залы для тренировок.

Изначально нужно убедиться, что имеющийся подвал можно трансформировать. Важно, чтобы потолки были достаточно высокими, фундамент не протекал и были соблюдены все строительные нормы при возведении подвала.

Если обнаружатся какие-то недостатки, их с легкостью можно устранить. К примеру, если подвал недостаточно высокий, проблема решается следующим образом – уровень пола понижается углублением фундамента. Если нет окон, это также не станет проблемой, ведь их можно монтировать. Однако, каждое мероприятие требует усилий, как физических, так и материальных.

Самое главное, чтобы в подвале не было воды. Поэтому, если есть протечки, от них нужно избавиться. Важно, чтобы земля имела правильный уклон, а по периметру подвала эффективно работала дренажная система.

На данный момент среди большинства домовладельцев пользуется спросом внутренняя дренажная система. В особенности, если дом старой постройки, то есть не предполагает изначально установленной внешней системы.

Неплохо, если будут установлены окна, хотя-бы одно, но большое. Оно необходимо с той целью, чтобы подвал перестал походить на пещеру и больше напоминал жилое помещение.

Если больше не потребуются конструктивные вмешательства, то можно возводить каркас под стеновую обшивку. Важно помнить, что между нижним брусом обрешетки и основанием из бетона должен быть установлен утеплитель.

По мнению многих специалистов лучше оставить небольшой зазор между каркасом и несущей стеной (последняя может иметь большие неровности). В этом пространстве нередко прокладываются трубы и кабеля. Кроме того, это отличный вариант для увеличения объема используемого утеплителя.

Еще один важный пункт при «переводе» подвала из нежилого в жилое помещение – его утепление, благодаря которому снижаются энергозатраты в холодную погоду. Если речь идет о новом доме, то в нем подвал, как правило, уже отапливается. Если подвал не утеплен, то изоляцию придется монтировать собственными силами.

Менее дорогостоящим утеплителем считаются маты из стекловолокна. Тем не менее, многие считают, что лучше и эффективнее использовать изоляционную пену. Материал хорош тем, что способен заполнить любую полость, создав герметичную прослойку и предотвратив образование конденсата на поверхности стен.

Изоляционная пена также хороша тем, что заполняет все пустоты, даже если ею обрабатываются старые, неровные конструкции (их не придется предварительно выравнивать).

Далее осуществляется отделка потолка и стен. Здесь нужна обрешетка, утепление, прокладка коммуникаций. После того, как все эти работы будут завершены, можно производить отделку, что нередко осуществляется при помощи такого строительного материала как гипсокартон.

Важно, чтобы между полом и материалом оставался зазор примерно в 1 см. Данного расстояния будет достаточно, чтобы гипсокартон не рушился под воздействием влаги. Как известно, наиболее популярным отделочным материалом считается гипсокартон, однако, современный рынок может предложить и другие, не менее интересные изделия. Но, какой бы вариант ни был выбран, важно, чтобы к трубам и проводам всегда был доступ, поэтому облицовка в некоторых местах должна быть свободной.

В некоторых ситуациях проблему решает установка специальных люков, однако, данный метод неизбежно уменьшит высоту потолков. Конечно, если высоты и так недостаточно, можно и вовсе обойтись без использования отделочных материалов. Одним словом, конструкция потолка остается такой, какой есть.

На следующем этапе можно окрашивать стены и отделывать оконные и дверные проемы. Большинство владельцев приступают к малярным работам в самом конце, однако, по мнению специалистов, заниматься ими нужно в тот момент, когда еще нет напольного покрытия. Не нужно беспокоиться, что пол будет во что-то выпачкан.

Какими цветами оформить подвальное помещение

Чтобы подвал перестал восприниматься как кладовка, его важно грамотно оформить и цвета здесь играют ключевую роль. Для того, чтобы помещение визуально казалось более просторным, а обстановка – комфортной, стены и потолок можно выполнить в светлых тонах. Определенная же зона выделяется ярким цветовым акцентом. По мнению дизайнеров, если в помещении не предусматривается естественное освещение, то лучше всего при его оформлении использовать светлые оттенки, которые сведут чувство дискомфорта к минимуму.

При желании, стены помещения могут быть украшены картинами. Если фон светлый, то картины лучше поместить в темные рамки, что сделает их контрастными, и они отлично впишутся в интерьер. При наличии большого подвала, вместо того, чтобы устанавливать в нем перегородки, лучше всего задействовать разделение при помощи цвета. Так, если это рабочая зона, то подойдет зеленый оттенок, а в зоне для отдыха лучше оставить мягкие тона.

При помощи темных цветов акцентируют внимание на определенном предмете интерьера. К примеру, таким образом отлично выделяется камин или ниша в стене, в которой располагается декоративная ваза. Не следует использовать темный оттенок как основной. Из-за него визуально помещение будет казаться меньше, чем является на самом деле.

При отделке подвала можно следовать таким дизайнерским приемам:

  • Для визуального увеличения потолка подходят вертикальные изображения на стенах. Что касается самого потолка, его нередко делают многоуровневым, для чего актуальны глянцевые натяжные конструкции;
  • Если потолок низкий, то нужно устанавливать соответствующую мебель – тоже низкую. Это позволит с комфортом разместиться в помещении;
  • В случае с небольшой площадью подвала, визуально ее увеличить можно установкой зеркал.

Итак, выше рассмотрели способы, которые можно использовать для обустройства комфортного жилого подвала. Это актуально, если надоело, что подвал задействуется сугубо в качестве кладовки или котельной. Таким образом, из классического подвала делается самая настоящая дополнительная комната, которой можно распорядиться как душе угодно.

Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения

В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.

В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;
• На что нужно обратить внимание при покупке.

В чем отличие подвала от цоколя

В соответствии с пунктами 3.33 и 3.36 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 (скачать свод правил в pdf):

Этаж подвальный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Этаж цокольный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения.

При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.

Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):

Преимущества подвальных и цокольных помещений:

• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.
Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.

Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:

В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;
• Лечебно-профилактические учреждения.

На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:

1. Проверяйте документы:

Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.

Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;
• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.

Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой

2. Изучите инженерные коммуникации:

Общедомовые коммуникации.

Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.

Система канализации.

Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.

Система вентиляции.

Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.

Электроэнергия.

Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.

При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.

Если вы выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки — прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.

Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры

Фото: Фото ИТАР-ТАСС/ Антон Ваганов

Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.

Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений

Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе. Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.

«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».

ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.

«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».

ЧердакВ каком же случае его можно присоединить

Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.

СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей

Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Читайте также  Стажировка при приеме на работу — оплачивается ли

«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова. Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.

Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме

Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.

СогласованияКакие еще разрешения потребуются

Нужно разработать проект перепланировки/переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В Мосжилинспекцию нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру.

«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.

Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция). Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector