Методика расчета кадастровой стоимости земли

Методика расчета кадастровой стоимости земли

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Все о кадастровой стоимости, методике ее расчета и влиянии на земельный налог

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость
В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
• площадь земельного участка.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).
Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

К примеру, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» не может быть ему установлен.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
• субъектом Российской Федерации (заказчик) принимается решение о проведении кадастровой оценки земель, которая носит всеобщий характер. То есть, оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая заказчиком оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкэномразвития от 12.08.2006 № 222 применяются утвержденные органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как оспорить результаты кадастровой оценки
Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно несколькими способами.

Зная кадастровый номер участка, вы можете отыскать его кадастровую стоимость в соответствующем постановлении Правительства Республики Тыва на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог» (www.to17.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/gosozenka/).

Второй вариант — обратиться в любой пункт приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Тыва и заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая справка предоставляется бесплатно.
Граждане, несогласные с утвержденной кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут оспорить установленную кадастровую стоимость через суд.

В основном, кадастровую оценку оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной. Ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше. Однако есть и собственники, которые обращаются с жалобами на то, что их недвижимость, по их мнению, недооценили.
В случае, когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости еще не прошло полгода, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Республике Тыва. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров предусмотрена статьей 24.19 вышеуказанного закона и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 марта 2012 года № 263.

ОФИЦИАЛЬНО
Как уже отмечалось в статье, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Последняя государственная кадастровая оценка в Республике Тыва проводилась в отношении:
— земель населенных пунктов — в 2012 году;
— земель садоводческих, огороднических и дачных объединений — в 2008 году;
— земель особо охраняемых территорий и объектов — в 2012 году;
— земель сельскохозяйственного назначения — в 2007 году.

Методика расчета кадастровой стоимости земли

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 мая 2017 года N 226

(с изменениями на 9 сентября 2019 года)

Документ с изменениями, внесенными:

приказом Минэкономразвития России от 9 августа 2018 года N 419 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.10.2018, N 0001201810080015) (вступил в силу с 1 января 2019 года);

приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 21.02.2020, N 0001202002210034).

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
29 мая 2017 года,
регистрационный N 46860

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом
Минэкономразвития России
от 12 мая 2017 года N 226

Методические указания о государственной кадастровой оценке

(с изменениями на 9 сентября 2019 года)

I. Общие положения

1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее — Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее — бюджетное учреждение).

1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с настоящими Указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. N 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы», для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

Зарегистрирован в Минюсте России 23 сентября 2019 г., регистрационный N 56006.

В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.

Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

1.5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

1.6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

1.7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.

1.8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.

1.10. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

1.12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:

обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;

характеристики окружающей территории земельного участка;

существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:

улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;

степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);

озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе IX Указаний.

Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).

1.14. При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих зданий, сооружений, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением невозможна или существенно затруднена.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:

все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест либо при отсутствии ограждающих конструкций — за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС;

Читайте также  Есть ли разница между замечанием и выговором

предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия));

влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте;

прочие объекты, влияющие на стоимость зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, но не относящиеся к неотделимым улучшениям зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест.

Методика расчета кадастровой стоимости земли

Действующее законодательство РФ регламентирует Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором говорится о том, что решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков принимают органы исполнительной власти субъектов РФ, а сама оценка производится не реже одного раза в 5 лет.

В каждом субъекте РФ Управлением Росреестра формируются перечни всех участков земли, находящихся на территории субъекта и подлежащих проведению кадастровой оценки. После того как перечни составлены, проводится непосредственно сама кадастровая оценка земельных участков, которая основывается на принципе их классификации:
— по целевому назначению;
— по видам функционального использования.
Так, согласно законодательству, все участки земли, входящие в состав земель населенных пунктов, разделены на 17 видов разрешенного использования. Земельные участки населенного пункта разделены на административно-территориальные единицы, в составе которых, в зависимости от размера и специфики, выделяют кадастровые кварталы.
Определение кадастровой стоимости земельного участка привязано к такой единице измерения, как удельный показатель кадастровой стоимости 1 метра квадратного.
Его устанавливают для каждого кадастрового квартала в разрезе конкретного вида разрешенного использования. Это значит, что для земель населенных пунктов удельная кадастровая стоимость устанавливается для 17 допустимых видов разрешенного использования в отношении каждого кадастрового квартала.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится посредством умножения площади этого участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который определен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала, где находится этот земельный участок.
Следует знать, что если участку земли утверждено несколько видов разрешенного использования, то кадастровую стоимость определяют с помощью наибольшего удельного показателя.
Таким образом, на кадастровую стоимость земельного участка оказывают влияние 2 основных фактора:
1) определенный законодательством вид разрешенного использования;
2) удельный показатель кадастровой стоимости, который установлен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала.
Виды разрешенного использования земельных участков определены законодательными актами органов государственной власти и местного самоуправления, среди которых:
— распоряжения о предоставлении земель;
— акты выбора земельных участков;
— договоры купли-продажи и аренды земельных участков и проч.
Однако данные акты позволяют относить участки земли к определенному виду разрешенного использования при соблюдении нижеследующих правил.
Если на участке в установленном порядке возведены объекты недвижимости, то разрешенное использование такого участка должно соответствовать функциональному назначению этих объектов. Узнать о конкретном функциональном назначении объекта недвижимости можно из документов технической инвентаризации. Следует отметить, что оно не должно расходиться с назначением, указанным при введении объекта в эксплуатацию.
Если на земельном участке присутствуют одновременно и офисные, и производственные объекты, то данному участку возможно установление двух видов разрешенного использования:
1) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;
2) для размещения производственных и административных зданий.
Когда же участок земли не застроен, ему устанавливается любой из 17 видов разрешенного использования (только при соблюдении всех требований градостроительных, санитарно-защитных норм). То есть в случае нахождения вновь формируемого участка в санитарно-защитной зоне — вид разрешенного использования «Для жилищного строительства» ему не установят.
Порядок определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков следующий:
1. Изначально принимается решение субъектом РФ о проведении кадастровой оценки земельных участков.
2. Кадастровой оценке подлежат все земельные участки субъекта РФ.
3. Территориальный орган Росреестра по каждому субъекту РФ составляет перечни участков, подлежащих кадастровой оценке, где указываются месторасположение участков, их площадь, а также факт наличия на них и назначение объектов недвижимости.
4. Росреестр привлекает оценочную компанию, которая впоследствии будет определять удельный показатель кадастровой стоимости применимо к каждому кварталу, в разрезе допустимых видов разрешенного использования. Основой для этого служит информация о среднерыночной стоимости участков определенного вида использования в конкретном квартале и имеющихся на них объектах недвижимости. То есть, согласно действующему законодательству, удельный показатель кадастровой стоимости является усредненным показателем рыночной стоимости 1 квадратного метра участка земли, имеющего конкретный вид разрешенного использования.
5. Полученные результаты кадастровой оценки земли утверждаются нормативным актом субъекта РФ.
6. Все сведения о каждом земельном участке после утверждения результатов его кадастровой оценки должны быть занесены в систему кадастрового учета.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector