Когда единственное жилье – квартира в ипотеке

Когда единственное жилье – квартира в ипотеке

Единственное жилье при банкротстве

Часто люди, решившиеся на процедуру банкротства, боятся потерять свое имущество и самое главное – жилье, которое у многих является единственным.

Забегая вперед, можно сказать, что этот страх не обоснован, так как по закону единственное жилье не отберут. Но из этого правила есть исключения. 26 апреля 2021 года Конституционный суд РФ вынес постановления изъять в пользу погашения долга единственную квартиру у нашего клиента Елены Ш.

Как так получилось и что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Разберемся с тонкостями жилищного вопроса при банкротстве.

Что такое единственное жилье?

Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?

В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.

При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).

Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.

Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).

Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.

Другой вопрос: что если недвижимость есть, но принадлежит супруге(по брачному контракту, наследству, покупке до брака и т.д.) и не является совместно нажитым имуществом? В таком случае она не подлежит реализации.

Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве?

Кажется, ответ на этот вопрос очевиден — не могут. Но в судебной практике встречаются прецеденты, когда единственное жилье все-таки могут продать за долги.

Причин этому может быть несколько:

— Недобросовестные действия должника

попытки искусственно придать недвижимости статус единственного жилья, продать или скрыть его.

Бывает, что гражданин пытается скрыть или перепродать недвижимость накануне вступления в процедуру банкротства.

В судебной практике есть прецеденты, когда должник лишался права на единственное жилье, так как не проживал в нем длительный срок и был прописан в другом месте. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 18.09.2017 вынес решение по делу № А03-4289/2016, включить в состав конкурсной массы квартиру должника, которую он заявлял как единственное жилье, хотя давно там не проживал и был зарегистрирован в другом доме.

Судьи решили, что должник скрыл от финансового управляющего факт наличия у него другой жил. площади и удовлетворил требования кредиторов продать спорную квартиру с аукциона.

Одним словом, если вы планируете пройти процедуру банкротства нужно помнить, что все сделки(дарение, купля-продажа, попытки перерегистрировать квартиру на родственников и даже регистрация в жил. площади) в последний момент перед банкротством, могут расценить как недобросовестные действия.

Финансовый управляющий проверяет все сделки, совершенные за три года, предшествующие банкротству.

— Недвижимость не имеет статуса жилого помещения

Если должник использует для проживания помещение, не признанное жилым, то его нельзя исключить из конкурсной массы, как единственное жилье.

Жилищный кодекс Российской Федерации согласно части 2 статьи 15 признает жилым изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В 2018 г. Пятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд г. Ростова-на-Дону вынес решение по делу № А53-7924/2017, в котором женщина, начавшая процедуру банкротства, пыталась оспорить включение в конкурсную массу нежилого помещения в котором она проживала с семьей. Несмотря на то, что это было их единственное жилье, суд не удовлетворил требования наложить иммунитет к реализации на оборудованную для проживания комнату в нежилой пристройке к многоквартирному дому.

— Помещение существенно превышает размеры необходимые для проживания должнику.

Закон не предусматривает понятие квартиры слишком роскошной для проживания должника. Однако, есть случаи, когда суд распоряжался продать квартиру в счет погашения долга и приобрести для должника квартиру поменьше.

В такой ситуации оказалась наш клиент Елена Ш.

В 1999 году Елена взяла в долг у частного лица и не спешила с ним рассчитываться. Тогда гражданин обратился в суд, было открыто исполнительное производство, но долг так и не взыскали. Из-за этого тяжба затянулась на долгие годы. В 2009 году на Елену была оформлена квартира площадью 110 кв. м. Этот факт доказывает, что средства для возвращения долга у нее были. В 2018 году сумма займа была проиндексирована с учетом современного курса доллара и составила 4 миллиона 525 тысяч рублей.

Елена была не в состоянии выплатить такую сумму и решила объявить себя банкротом, чтобы списать долг. Она обратилась в нашу компанию и мы, изучив ситуацию, запустили процедуру банкротства. Кредитор стал добиваться продажи ее квартиры за долги, мотивируя это тем, что жилье слишком большое, но арбитражный суд отклонил это решение, ссылаясь на запрет продавать единственное жилье за долги. Суды высших инстанций в том числе Верховный суд, также отклонили жалобу истца и остались на стороне Елены.

Кредитор боролся за свои деньги и обратился в последнюю инстанцию — Конституционный суд. 26 апреля 2021 года было опубликовано его постановление, по которому исход дела был решен в пользу кредитора. Почему же так вышло?

Во-первых, долговые обязательства возникли гораздо раньше приобретения квартиры, а значит возможность вернуть долг была. Во-вторых, на момент приобретения жилья было открыто исполнительное производство, то есть решение суда о принудительном взыскании задолженности. Суд учел эти факты и принял решение сократить площадь квартиры, исходя из социального минимума по Калужской области, который составляет 18 кв. м. на человека.

Однако тяжба еще продолжается, и по поводу приобретения квартиры есть более точные сведения: Согласно нашим источникам, представленными супругом Елены Ш. квартира была куплена супругом Елены Ш. в браке и оформлена на него же задолго до получения займа от кредитора, а в 2009 году переоформлена на Елену Ш. Данные действия документально подтверждены, а кредитором эти события были были описаны с выгодной для него точки зрения.

Нами будут предприняты все попытки для сохранения данного имущества должника. На сегодняшний момент Арбитражным судом Калужской области выясняются все обстоятельства настоящего дела и решается вопрос о возможности реализации/сохранении имущества должника.

Дело Елены еще продолжается, но даже в случае реализации квартиры, должника не оставят без единственного жилья. Кредиторы будут обязаны купить более скромное жилье в том же населенном пункте.

— Недвижимость находится в залоге у банка или кредитора.

Если квартира взята в ипотеку, то к сожалению, имущественные права на нее принадлежат банку, и чтобы снизить количество издержек заимодателя, она подлежит реализации с аукциона.

План действий при банкротстве

Если вы боитесь потерять единственное жилье при банкротстве, краткий план действии для вас.

По закону отобрать единственное жилье нельзя, кроме особых ситуаций:

  1. Должник скрывает от финансового управляющего наличие другого жилья.
  2. Должник стремится придать жилью статус единственного искусственным путем.
  3. Имеют место недобросовестные действия со стороны должника, попытка продать, подарить или переписать на родственников другую недвижимость.
  4. В отдельных обстоятельствах жилье может быть признано существенно превышающим необходимый размер. В таких случаях кредитор должен предоставить другое жилье, соответствующее минимальной норме по области в том же населенном пункте.

Вопрос о том, как не потерять единственное жилье при банкротстве волнует многих, кто решил пройти процедуру банкротства. Тонкостей в таком деле может быть много, поэтому лучше записаться на консультацию к профессионалам, тем более первая консультация юристов компании «Банкрот-сервис» бесплатная.

Когда единственное жилье – квартира в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат.

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Возможно ли лишиться единственного жилья?

По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.

В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.

В каких случаях можно лишиться единственного жилья?

Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру. К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства. Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.

Читайте также  Как быть, если работодатель заставил написать

Суды при принятии решения о изъятии единственного жилья учитывают некоторые условия:

  • должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
  • суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
  • взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.
Ипотека

Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку. Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.

Но суд может отказать в лишении ипотечного жилья, если:

  • Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев.
  • Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости помещения. Получается, если квартира стоит 3 000 000 рублей, а долг около 100 000 рублей, его не будут изымать.
Апартаменты

Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.

Дорогостоящее жилье

Должник вправе оставить за собой одно жилое помещение, на которое кредиторы претендовать не могут и лишить его тоже. Однако оно не должно относиться к категории дорогостоящего жилья (в том числе иметь большую площадь). В ближайшее время в действующее законодательство хотят внести поправки о максимально допустимых характеристиках жилого помещения, которое может оставить должник для собственного проживания. Скорее всего, элитная и дорогая недвижимость для несостоятельных граждан окажется под запретом и его будут лишать.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

Подозрительные сделки в течение последних трех лет перед банкротством

В суде могут оспорить подозрительные сделки, из-за которых были нарушены имущественные интересы кредиторов и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил кредит в одном банке в ущерб остальным. Но полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает в себя:

  • договоры купли-продажи;
  • соглашения о разделе имущества;
  • брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
  • мировые соглашения;
  • договоры дарения;
  • поручительства;
  • сделки, совершенные законным супругом должника.

Если должник совершил сделку по отчуждению единственной жилой недвижимости, например, квартиры или дачи, то ее не будут оспаривать, так как подобный процесс не причиняет никакого имущественного вреда кредиторам и не влияет на исполнение долговых обязательств перед ними.

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника — физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст.446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем.

Однако, в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи мы условно разделим на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог.

Именно о первой группе наш материал.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что 14 мая 2012 Конституционный суд РФ в своем постановлении №11-П разъяснил, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Законом об ипотеке.

По нашему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке.

Между тем, 29 мая 2012 г. N 80-В12-2 было принято Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ, в котором п. 1 ст. 78 Закона был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 Закона (не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание) и п. 1 ст. 50 (право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований).

Был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).» (указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах Верховного Суда РФ, например, в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4).

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако мы видим подтверждение изложенному и в других делах, о чем мы уже сообщили ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что: «Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

Пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверно так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ №11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На наш взгляд, такое толкование ст. 6, 50, 78 Закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу . А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и похожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector